Slik lager du en tilstandsanalyse

For verneverdige hus - og for andre gamle hus

Taktekkingen er fjernet for å få bedre oversikt over skadeomfanget i takkonstruksjonen

Dersom du skal søke midler fra kulturminnefondet, kommunen, SMIL fondet eller lignende må du kunne levere fra deg en god tilstandsrapport over huset.  Ved TREseminaret på Dovre ble det avholdt kursrekke om temaet. Vi gir deg en oppsummering de viktigste punktene du må ha med og hva du kan sløyfe.

Steinar Moldal ledet kurset som hadde utarbeidelse av tilstandsrapporter som tema. Ettersom det praktiske tilsnittet vektlegges på TREseminaret var et gammelt eldhus valgt ut som prøveobjekt for deltakerne. Her fikk de lære mer om fotografering, gode beskrivelser, samt prinsipper for vern og verneverdier. Her er litt av det Steinar Moldal snakket om.

Tilstandsvurdering 27.JPG

Deltakerne på kurset diskuterer husets diagnoser. Å fastslå symptom er ikke nok, som en huslege må man også kunne si noe om årsak! Fra venstre Bjarte Husa, Per Hillern, Ole Hermann Hollerud, instruktør Steinar Moldal og kursdeltaker Gunnar Danielsen. Foto: Bygg og Bevar

Til hvem skrives rapporten?

En tilstandsrapport utarbeides gjerne fordi man ønsker å gjøre tiltak på et bygg som på en eller annen måte er vernet. Formålet med vernet og hvilken type vern det er snakk om vet gjerne huseier eller kommunen. Da fremgår også hvilken styresmakt som bør kontaktes slik at formålet for vernet er klart før arbeidet med tilstandsrapporten begynner. Vernet vil i stor grad legge føringer på hvordan rapporten utarbeides.  Også for bygg som ikke er underlagt et formelt vern må rapportens formål klargjøres.

  • Skal det søkes om midler
  • Skal det settes i gang arbeider på huset
  • Skal verneverdien vurderes etc. 

Byggets status vil dermed avgjøre rapportens utforming. Dersom bygget er fredet er det Riksantikvaren som har det øverste ansvaret. For kirkebygg gjelder det biskopen eller kirkelig fellesråd. For verdslige bygg som er fredet i henhold til lov er det fylkeskonservatoren eller tilsvarende som fører saken. For hus som er eldre enn 100 år er det kommunen. oftest utarbeides tilstandsrapporter i forbindelse med søknad om midler, f.eks. fra Kulturminnefondet, fylkeskommunen, SMIL-midler etc.

Tilstandsvurdering 8.JPG

Alle skader i bygget bør dokumenteres. I det Gamle Eldhuset fant deltakerne mye biologi, her i form av sopp i bjelkelaget. Foto: Bygg og Bevar.

En god dokumentasjon begynner med bilder og skisser

Fotografier og skisser gir god oversikt over byggets beliggenhet, tilstand og utforming. Det er imidlertid viktig at arbeidet gjøres systematisk.

  • Først bør man ta bilde av huset på avstand for å dokumentere dets plassering i terrenget, i gaten eller på tunet. Å legge ved en kartskisse kan være lurt.
  • Deretter tas fotografier eventuelt skisser av byggegrunn, fundament, husets vegger og tak.
  • Skisser over rominndeling og areal er gode å ha.
  • Når man skal ta bilder av detaljer starter man gjerne ved husets inngangsparti, deretter går man med solen rundt huset. Dersom det dukker opp spesielle detaljer tar man nærbilde av disse. Samme prosedyre gjøres på innsiden av huset.
Tilstandsvurdering 14.JPG

Skadene skal ikke bare dokumenteres. Man må kunne si noe om årsaken til dem. Per Hillern peker ut myceltråder på veggpanelet. Soppangrepet har sin opprinnelse i gulvbjelkene som på grunn av mangelfull drenering har vært utsatt for vann. Foto: Bygg og Bevar

Alle avvik bør dokumenteres. Det kan gjelde skjevheter og setninger eller andre typer skader som soppangrep. Detaljer som verktøyspor er interessant. Det kan være spor etter øksing, sageteknikker og skogsdrift.

Beskrivelse – hva bør du si noe om?

Beskrivelsen er en karakterisering av bygget. Her sies det noe om materialer, konstruksjon, kledningstype, verktøybruk osv. Det er en fordel om den som utfører tilstandsrapporten kjenner til den lokale byggeskikken. Byggets verneverdi blir i stor grad kartlagt gjennom denne beskrivelsen.

Det er en rekke momenter som bør beskrives i denne delen av rapporten. Her er noen av dem:

  • Byggeteknisk karakter, altså byggeteknikk
  • Hvilke materialer som er brukt og materialkvalitet
  • Hvilken type konstruksjon
  • Hvilke sammenføyninger (hvilke typer laft og skjøter)
  • Hvilken type kledning

Ut fra disse momentene vil man kunne si noe om husets alder samt om det er typisk for sted og tidsepoke. Beskrivelsen vil også avdekke husets utviklingshistorie. Det er interessant å få frem hvilke endringer som er gjort og hvilke deler som er opprinnelige. Spesielle og sjeldne detaljer bør beskrives spesielt og dokumenteres med fotografier.

I forbindelse med beskrivelsen av bygget må man ta for seg den tekniske tilstanden. Det gjelder eksempelvis råtesoppangrep, setninger, maling, slitasje osv. Årsaken til skadene bør også drøftes.

Tilstandsvurdering 13.JPG

Per Hillern og Ole Hermann Hollerud peker ut et område med soppskader. Den uvelkomne gjesten kom inn på grunn av en taklekkasje. Foto Bygg og Bevar

Hva er byggets verneverdier og hvordan legger det føringer for tiltakene?

Byggets verneverdi (det er noe annet enn vernestatus) bør komme til uttrykk i en tilstandsvurdering. Det er viktig for å bedømme hvilke tiltak som skal gjøres på bygningen og hvilke prinsipper som styrer arbeidet. Hva er det så som kan si noe om hva vernverdiene er? Jo, byggets verneverdier kan komme fra:

  • Byggets alder. Alder medfører gjerne at bygget er sjeldent og viktig å bevare for å sikre kunnskap om byggeskikk og materialbruk.
  • Noen bygg har en viktig verdi fordi det er representativt, f.eks. for en karakteristisk byggeskikk eller stil.
  • Andre bygg har kanskje en viktig symbolverdi fordi det har vært åsted for viktige historiske begivenheter.

Hvilke verneverdier vi legger i bygget avgjør hvilke prinsipper som skal benyttes ved ivaretaking av huset. I noen tilfeller vil det kanskje være viktig å verne materialene huset er bygget av. Det kan skyldes at de er svært gamle, at de representerer en spesiell byggeteknikk for eksempel. En slik tilnærming til vern sikter mot å bevare den materielle autensiteten. I disse byggene blir det ofte spunset inn (felt inn) nye deler som så langt på vei som mulig har tilsvarende materialkvalitet som de originale.

I andre bygninger vil tilnærmingen være å få til en tilbakeføring. Da vil man ofte forsøke å bringe bygningen tilbake til en slik form man antar at det engang har hatt, ved å gjenskape tapte eller endrede bygningsdeler.

Novende

Reparert lafteknute. Foto: Stokk & Stein

Bygninger i endring

Gamle hus har som regel gjennomgått mange endringer i årenes løp. Ombygginger etter nye stilepoker og beboeres behov vil stadig fjerne bygningen fra det opprinnelige uttrykket. En slik bygning kan faktisk ha en verdi gjennom å representere endringshistorie og varierende stilepoker. Et slikt prinsipp kalles gjerne historisk likeverd

Prosessuell og teknisk autentisitet fokuserer på de håndverksfaglige detaljene også i den nye utføringen. Dette innebærer at man benytter samme typer verktøy, materialer og prosedyrer som da bygget ble reist.

I tillegg kan vi snakke om konstruktiv autentisitet hvor det konstruktive systemet er i fokus.

Andre prinsipper er estetisk autentisitet samt uforstyrret forfall.

nedre_dahl_gard_i_vestringsbygda__nord-aurdal_foto_odd_arne_rudi_bygningsvernr_dgjevar_ved_valdresmusealo.jpg

La oss kalle dette prinsippet for uforstyrret forfall. Nedre Dahl gard i Vestringsbygda, Nord-Aurdal. Foto: Odd Arne Rudi, bygningsvernrådgjevar ved Valdresmusea

I en tilstandsrapport bør det diskuteres hvilke prinsipper for vern som vektlegges. I mange tilfeller vil det være kombinasjoner av de ovennevnte. Noen av fremgangsmetodene er imidlertid vanskelig å kombinere. Dette gjelder i alle fall hvor deler av konstruksjonen er svært skadet.

Kostnader

Nå som tiltakene er beskrevet bør man utarbeidet et kostnadsoverslag. Disse skal reflektere de foreslåtte tiltakene basert på prinsippene i vurderingene omkring vern og verneverdier.

Å lage et slikt kostnadsoverslag er vanskelig ettersom det alltid vil være en rekke usikkerhetsmomenter. Derfor bør kalkylen for "uforutsett" være tilstede. Ofte vil man oppdage nye skader ettersom man skrider frem i arbeidet på huset.

Dersom man søker midler vil eksempelvis et overslag over frivillig innsats eller midler fra andre aktører være viktig å ta med. Egeninnsats eller frivillig innsats, egenkapital og private tilskudd utgjør prosjektets private medfinansiering.

Hos Kulturminnefondet utgjør gjennomsnittskravet til privatfinansiering 50 %, og minimumskravet er 30 % av prosjektets totale kostnad. Tenk derfor gjennom hvordan du kan bidra selv i prosjektet. Kanskje kan også aktører som et bygningsvernsenter, Fortidsminneforeningens lokallag eller andre hjelpe deg med å holde kurs på stedet. 

Rapporten er ferdig og deltakerne er samstemte om innholdet. Fra venstre Steinar Moldal, Bjarte Husa, Per Hillern, Ole Hermann Hollerud og Gunnar Danielsen
Rapporten er ferdig og deltakerne er samstemte om innholdet. Fra venstre Steinar Moldal, Bjarte Husa, Per Hillern, Ole Hermann Hollerud og Gunnar Danielsen