Rehabilitering av murfasader - oppskrift på oppstart

Frostsprenging i utstikkende profiler. Foto: A. L. Høyer AS

En murt, pusset og støpt konstruksjon kan være så mangt. Her omtales det vi ofte tenker på når vi snakker om "murbyen Oslo", leiegårdsbebyggelsen fra siste halvdel av 1800-tallet. Det er murte teglsteins-konstruksjoner som enten står som blank mur (uten puss) eller har en pusset og malt fasade. Det er stor variasjon i utforming, detaljrikdom, med og uten balkonger, og mange fasader har vært utsatt for ombygginger som kan ha endret fasadens uttrykk og kvaliteter. Ofte er dekorative detaljer fjernet og spesielt første etasjen er ofte endret.

Rehabilitering betyr å opprette eller gjeninnsette en tidligere tilstand. Vi forholder oss dermed til en fasade som er forandret. Årsaken til fasadens dårlige tilstand kan være en konsekvens av tidligere utbedringer eller av neglisjert vedlikehold. Artikkelen beskriver hvordan en fasaderehabilitering bør planlegges.

Før arbeidet går igang. Foto: A. L. Høyer AS
Før arbeidet går igang. Foto: A. L. Høyer AS

Materialene kan variere, utgangspunktet var gjerne lokalprodusert kalkbasert mørtel og teglstein. Mørtlene kan variere om det er muremørtelen, puss, sokkel eller dekorasjoner. Overflatebehandlingen var stort sett opprinnelig kalkhvitting med eller uten pigment, som senere ble overmalt med diverse blandinger. Det kan ha vært selvlagd komposisjonsmaling, mager oljemaling og senere lag med moderne akryldispersjonsmalinger. Reparasjoner av skader i pusslag og dekorasjoner er gjerne utført med forskjellige kalksement (KC)/ sement mørtler og det kan også forkomme reparasjoner med sparkelmasser. Ofte ser vi at det er varierende hvordan rengjøringen har vært mellom lagene.

 

Mange balkonger er farlige. Foto: A. L. Høyer AS
Mange balkonger er farlige. Foto: A. L. Høyer AS

Gårdeieren plikter å vedlikeholde fasadene og er ansvarlig om det skjer ulykker. I tillegg er det god økonomi å vedlikeholde tak, beslag, takrenner og nedløp, fasadepuss, balkonger og drenering for å forhindre skader på konstruksjonen som sopp i treverk og korrosjon i jernbjelker. (Her må det sies at disse skadene kan også være et resultat av lekkasjer fra rør inne i bygningen eller fra endret bruk.)

Tykke malingslag skjuler dataljer. Foto: A. L. Høyer AS
Tykke malingslag skjuler dataljer. Foto: A. L. Høyer AS

Faresignalene

Hvis det er mange åpne sår i pussen hvor mørtelen drysser ut som sand, bortfall av puss og tydelig underliggende knust teglstein og manglende mørtel i fuger, sammenhengende sprekksystemer, tykke lag av blank maling som løsner fra et pulverisert underlag og dersom det er en hul lyd når man banker på pussen da er det klare tegn på at det er behov for en rehabilitering. Det har kanskje også dannet seg mye istapper bak takrenner og nedløp om vinteren og blitt liggende vann og snø på balkonger og utstikkende detaljer. Sprekker kan ha blitt sparklet over men kommet tilbake gang på gang. Det kan også ha blitt observert at løse detaljer har begynt å falle av. 

Manglende nedløp fører til oppløsning av mørtel i fuger. Foto: A. L. Høyer AS
Manglende nedløp fører til oppløsning av mørtel i fuger. Foto: A. L. Høyer AS

Planlegging av arbeidene

En fasaderehabilitering er en kostbar operasjon. Det kan virke voldsomt å involvere mange konsulenter, men en profesjonell gjennomgang av tilstanden, en klar beskrivelse, anbudskonkurranse, kontrakt og oppfølging av prosessen kan være innsparende og betryggende for et vellykket resultat. Det gir også eier en mulighet til økonomisk styring og kontroll av prosjektet før det settes i gang. Må alt hugges? Er det behov for nødsikring hvis vi ikke klarer kostnadene for en full rehabilitering nå? Kan arbeidet fordeles på flere år? Finnes det muligheter for å søke om økonomisk støtte? Er det stor forskjell på kostnadene avhengig av hvilke løsninger som velges? Hvordan er fremtidig vedlikehold? Er det restriksjoner på hvilke materialer og farger som kan benyttes? 

Tykke lag tett maling fører til at kalkbasert puss ikke får karbonatisert. Foto: A. L. Høyer AS
Tykke lag tett maling fører til at kalkbasert puss ikke får karbonatisert. Foto: A. L. Høyer AS

Rådgivende ingeniører vil kunne lage en tilstandsregistrering og en beskrivelse for arbeidene. Undersøkelsen foregår som regel med lift og involverer banking og "lytting" på hvordan pussen sitter, undersøkelse av vedheften mellom lag, observasjoner av sprekker, evt. undersøkelse av underliggende jern, av stabilitet og bæreevne, evt. fuktmålinger og analyser av mørtel og fargelag.

Det finnes standarder (NS3424 +3423) som kan benyttes, men det er ingen krav til dette. Det viktigste er at alle deler undersøkes slik at en beskrivelse etter NS 3420 kan utarbeides av en profesjonell rådgiver. Beskrivelsen beskriver hver enkelt arbeidsoperasjon i prisbærende poster og gir et reelt grunnlag for å sammenlikne pristilbudene og på den måten virkelig få det rimeligste tilbudet som dekker det som er påkrevd og planlagt.

Fukt- og saltskader. Foto: A. L. Høyer AS
Fukt- og saltskader. Foto: A. L. Høyer AS

Trygg gjennomføring

Et rådgivende firma som tilbyr byggeledelse vil kunne gjennomgå tilbudene sammen med dere og sette opp en kontrakt etter NS 8406 som er en enklere byggekontrakt. Det viktigste med kontrakten er å binde opp kostnader og tid. Byggelederen hjelper dere gjennom selve gjennomføringen. Blir arbeidet utført som beskrevet? Er kvaliteten på arbeidet som forventet? Følger arbeidet avtalt framdrift? Gir råd dersom det avdekkes uforutsette skader/situasjoner.

De aktuelle fasadene er bygget av kalkbaserte materialer som er avhengige av tilstrekkelig fuktighet for avherding skal kunne skje. Uten nok fuktighet vil mørtelen kun tørke opp uten at den har oppnådd nok styrke. Mørtelen er da utsatt for å ødelegges av frost. Kalkbasert puss bør kun males med en diffusjonsåpen maling. Opprinnelig var dette en kalkmaling. I dag har vi en mengde forskjellige murmalinger ofte betegnet etter bindemiddelet som hydrauliske kalkmalinger, KC-malinger, sementmalinger, silikatmalinger, siloxanmalinger, silikonemulsjons-malinger og forskjellige dispersjonsmalinger. Diffusjonsåpne malinger krever et jevnt sug for ikke å gi et skjoldete utseende. Hvis pussen ikke har fått herdet vil suget være ujevnt avhengig av hvordan herdeprosessen har forløpt. For et jevnt resultat uten skjolder er det vesentlig at pussen har fått herdet korrekt. En puss kan også stå umalt eller males etter noen år. 

Det er viktig at prosessen planlegges i god tid. Hugg heller ned farlige detaljer og vent med fasaden til neste sesong istedenfor å utføre arbeidet om vinteren. Faren for at resultatet ikke blir optimalt er stor og kostnadene for oppvarming er en utgift som tiltakshaver må bekoste. Det er vanskelig å få en jevn oppvarming, og resultatet blir for et skadelig tørt klima i deler og en risiko for frost andre steder på fasaden.

For overtakelsen benyttes NS 3434 samt at loven for håndverkstjenester regulerer forholdet mellom forbruker og utførende håndverker. Den setter standard for hva som bør være kvalitetsnormen og setter betingelser. Et gårdeierselskap er ikke en forbruker men et borettslag er en forbruker.

Under avduking ved ferdigstillelse. Foto: A. L. Høyer AS
Under avduking ved ferdigstillelse. Foto: A. L. Høyer AS

Avslutning

Mye fokus rettes mot materialvalg og mindre fokus er generelt rettet mot forarbeidet og selve arbeidsprosessen. Jeg vil derfor råde gårdeiere til å kontakte en eller flere firmaer som driver med tilstandsregistrering, byggeledelse, beskrivelse og oppfølging av fasaderehabilitering. Be om møte, pris, kapasitet osv. De bør også undersøke om det er mulig å få støtte fra antikvariske myndigheter. For å få en slik støtte kreves det at man benytter kalkmørtel/hydraulisk kalkmørtel og tilbakefører til en kalkbasert maling.

Artikkelen er forfattet av Margrethe Moe og publisert i Fremtid for fortiden3/4/2010. Hun er rådgiver/teknisk konservator i A.L. Høyer as. Hun var i mange år styremedlem i Fortidsminneforeningens avdeling i Oslo og Akershus.