Kan bruken av en bygning fredes?

Bakklandet Skydsstasjon. Foto: Christel E. Wigen Grøndahl

Ved flere anledninger har det kommet krav og ønsker om å bevare også bruken av bygninger som betyr mye for folk. Til og med frede bruken av dem. Men lar det seg gjøre?

"Svaret kan jeg like så godt avsløre med en gang. Svaret er nei." Skriver Kahn

I denne artikkelen ser advokat Michael Kahn nærmere på mulighetene for endret bruk av fredete bygg og mulighetene for fysiske tilpasninger til den endrede bruk.

Fredningen etter kulturminneloven kan kun knytte seg til fysiske forhold. Likevel vil det være slik at fredning på et indirekte vis vil kunne hindre en endret bruk. Bakgrunnen for dette er at endret bruk av en bygning kan medføre fysisk endring gjennom slitasje. Dessuten vil endret bruk ofte utløse krav og behov for fysiske endringer på bygningen.

Nordregate 8, i dag er det klær som selges i lokalene som tidligere huset Erichsen Konditori. Foto: CEWG
Nordregate 8, i dag er det klær som selges i lokalene som tidligere huset Erichsen Konditori. Foto: CEWG

Det ble nesten folkeopprør da ærverdige Café Erichsen i Nordre gate 8 i Trondheim la ned sin drift i 2007 etter 93 års drift. Særlig da det ble kjent at en større kleskjede skulle overta lokalene. Noen tok til orde for å frede Café Erichsen, for dermed å sikre fortsatt drift og for å hindre en omregulering.  Et forsøk på å sikre drift gjennom fredning hadde neppe vært særlig vellykket. Kafeen la ned sin drift av kommersielle grunner. Lokalene med fast inventar kunne nok ha blitt fredet dersom en mente at den hadde nasjonal verdi, men det har ikke gitt noen garanti for kafédrift. En ville kanskje risikert tomme lokaler.

Et fredningsvedtak etter kulturminneloven § 15 vil vanligvis ikke si noe om hva slags bruksformål en fredet bygning bør ha i framtiden. Normalt vil fredningsvedtaket ha diverse bestemmelser som presiserer og begrenser fysisk endringer på bygningen. Et fredningsvedtak gir uttrykker for hvilke tiltak som kan forbys «- - eller på annen måte regulere alle typer tiltak som er egnet til å motvirke formålet med fredningen - -», jf kulturminneloven § 15 tredje ledd.

Dette forhindrer likevel ikke at en fredet bygning omreguleres til annen bruk. Det påhviler imidlertid kommunene, som reguleringsmyndighet, å se til at fredede bygninger ikke omreguleres til en bruk som medfører vesentlig økt slitasje på bygningen. Tilsvarende vil det kunne gjennomføres seksjonering av en bygning, til flere eller færre boenheter, uten særlig tillatelse etter kulturminneloven § 15 a. Men ofte vil seksjonering medføre krav til fysiske endringer,[1] noe som normalt utløser dispensasjonsplikt etter kulturminneloven.

Mange vil hevde at bruk er den beste form for vern av en fredet bygning. Påstanden kommer som følge av det jevnlige vedlikeholdet eier eller bruker gjennomfører på brukte bygninger, i motsetning til en tom bygning. Men for at ønsket og muligheten for at en bygning skal brukes, må ofte enkelte fysiske forhold være på plass. Det kan eksempelvis være konkrete krav til sikkerhetstiltak. Dersom en fredet bygning skal omgjøres til en kafé, kan det utløse krav fra kommunen om bedre rømningsvei eller krav om brannhemmende tiltak. Kafeen kan ikke tas i bruk før disse tiltak er på plass. Dersom antikvariske myndigheter ikke gir tillatelse til gjennomføring av disse tiltak, vil fredningen indirekte hindre endret bruk. I andre tilfeller kan det være behov for fysiske endringer som følge av rene bekvemmelighetsgrunner. Bruk av fredet bygning som bolig, kan utløse et ønske om innredning av moderne bad og kjøkken. Eller bedret isolasjon og lysinnslipp.

Etter kulturminneloven § 15 a kan det, når det foreligger særlige tilfeller, gjøres unntak fra fredningen av et byggverk eller anlegg, så lenge tiltaket ikke er vurdert som vesentlig inngrep. Med vilkåret «særlig tilfelle» blir spørsmålet om det finnes gode grunner for at tiltaket skal tillates i strid med fredningen.

I vurderingen om det foreligger «særlig tilfelle» skal det etter forarbeidene legges vekt på tiltak som er nødvendige av hensyn til formålet med fredningen, tiltak av vesentlig samfunnsmessig betydning og tiltak der det foreligger helt spesielle tilfeller for øvrig.[2]

Tiltak som er «nødvendige av hensyn til formålet» er tiltak som trekker i samme retning og sikrer fredningen, typisk er dette tiltak som beskytter kulturminnet. Tiltaket kan være reparasjoner som hindrer videre forfall av et fredet byggverk, herunder utskiftning av råtne deler, eller brannsikringsinstallasjoner.[3]I helt spesielle tilfeller kan også flytting av et fredet byggverk tillates for å unngå videre forfall.[4]

Når det gjelder tiltak som har «vesentlig samfunnsmessig betydning» er dette tiltak som ikke nødvendigvis sikrer fredningen. Helsemessige interesser og alle typer sikkerhetshensyn vil kunne bli vurdert som særlig tilfeller. Her kan man tenke seg en fredet bygning som er farlig å bo i fordi det ikke finnes rømningsveier ved brann, eller at bygningen er helsefarlig fordi veggene har høyt innhold av asbest eller annet helsefarlig materiale. Tiltak for å øke sikkerhet og minske helserisiko, kan vurderes opp mot særlige tilfeller. Andre viktige samfunnshensyn er behov for kommunikasjon, infrastruktur og generell modernisering. Det finnes tilfeller hvor man har tillatt installering eller modernisering av fasiliteter som moderne bad og kjøkken for at det fredete byggverket skal kunne brukes som bolighus.[5] I blant kan også andre miljøhensyn veie tungt, for eksempel i tilfeller hvor ildsteder i fredete byggverk og anlegg er særlig forurensende. Da kan det være aktuelt å tillate endringer som bøter på dette. Jo flere som kan nyte godt av godet, desto tyngre veier samfunnshensynet. Og på samme måte; jo mer tvingende nødvendig tiltaket er, desto tyngre veier det. Forarbeidene nevner helt til slutt at særlig tilfelle ellers kan foreligge ved helt spesielle tilfeller.[6] Passuset må forstås som en sikkerhetsventil for de tilfeller hvor det ikke foreligger tiltak som er nødvendige av hensyn til formålet med fredningen eller tiltak av vesentlig samfunnsmessig, men det ville likevel være urimelig å ikke gi dispensasjon for det tiltakshaver søker om.

Svaret på spørsmålet er derfor at en fredning av et bygg kan påvirke dets bruksområde, selv om ikke selve bruken av bygget kan fredes.

 

 


[1] Typisk er krav knyttet til brannsikkerhet

[2] Ot.prp. nr. 51 (1991-1992) s. 24

[3] Holme, Kulturminnevern, bind II s. 156

[4] Ot.prp. nr. 51 (1991-1992) s. 15

[5] Holme (red) 2001, Økokrim, Kulturminnevern, bind II s. 156

[6] Ot.prp. nr. 51 (1991-1992) s. 24

 

Om artikkelforfatteren:

Advokat Michael Kahn er spesialisert på plan- og bygningsrett og kulturminnerett. Han har lang erfaring knyttet til jurididke utfordringer i kulturminnevernet og har utgitt flere bøker og artikler om emnet. Kahn er for tiden tilknyttet et PhD-program hos NTNU om kulturminners rettstilling i Norge.